Kentsel Dönüşüm Uzmanı Skamar

Kentsel dönüşüm üzerine uzman kadrosu ile bilgi aldığımız Akkaş Hukuk Bürosu ve Skamar A.Ş. mimarlarından kentsel dönüşüm uzmanı-mimar İbrahim Turan ve mimar Muttalip Yılmaz, kentsel dönüşümü tüm teknik ve detaylarıyla anlattılar.

Çevre ve şehircilik bakanlığı tahminlerine göre ülkemizde yaklaşık 19 milyon konut bulunmaktadır. Bu konutların, 1998 yılından sonra deprem yönetmeliklerine göre yapılan yaklaşık 5 milyon adedi, daha önce yapılan konutlara göre nispeten daha iyi konumdadır. Geri kalan 14 milyon konutun ise afet riski açısından gözden geçirilmesi bir zorunluluk olarak karşımıza çıkmaktadır. Zira bu konutlar depreme dayanıklılık standartlarına uygun olarak üretilmemişlerdir. Bunun sebebi ise 1998 yılından önce yapılan bu konutların depreme dayanıklılık standartlarına uygun olarak inşa edilmesini zorunlu kılacak bir mevzuatın o tarihlerde mevcut olmaması noktasında kendisini göstermektedir. Böylece bu yapıların deprem riskine karşı dayanıksız olma olasılığı oldukça yüksek olacaktır.

İşte bu yapıların doğal afetlere dayanıklılık açısından elden geçirilmesini sağlamak üzere 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çıkarılmıştır. Bu kanun gerek kamunun ve gerekse özel mülkiyette bulunan konutların, depreme dayanıklılık testine tabi tutulmasını, bu testler sonucunda riskli bulunan yapıların yıktırılarak yerlerine doğal afetlere dayanıklı yeni yapıların inşa ettirilmesini öngörmektedir. 2012 yılında yürürlüğe konulan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, inşaat sektörünün önümüzdeki 50 yılının önemli bir kısmını oluşturacak olan kentsel dönüşüm sürecini başlatmıştır.

Yüzölçümünün %42 si deprem kuşağında yer alan ülkemizde birçok deprem yaşanmış ve depremler sonucunda birçok vatandaşımız hayatını kaybetmiştir.  Yaklaşık 17.000 kişinin hayatını kaybettiği ve onbinlerce insanın yaralandığı 1999 İzmit depremi başta olmak üzere, Düzce depremi ve 2011 Van Depremi gibi birçok deprem, ne acı ki ülkemiz vatandaşlarının yaşamına son bulmasına neden olmuştur. Bu afetler sonucunda çocuklar anne ve babasız kalmış ve depremin yaraları depremi yaşayan yaşamayan tüm insanlar üzerinde kalıcı bir etki yaratmıştır.

Ülke olarak bu afetler sonrasında yaşanabilecek acıların önüne geçmek ve gerekli tedbirleri almanın gerekliliğinin bilincinde olmamız gereklidir. Zira yapılan bilimsel araştırmalara göre önümüzdeki yıllarda İstanbul Merkezli olacağı düşünülen ortalama  7.5 büyüklüğünde bir deprem beklenmekte ve ülkemizin geçmişinde birçok derin yara ve hasara neden olan deprem, maalesef ki geleceğini de tehdit etmeye devam etmektedir. Bu durum ise Kentsel Dönüşüm Projelerinin insanlar açısından ehemmiyetini açık bir göstergesidir.

Bilineceği üzere, kentsel Dönüşüm projelerinin ivedilikle hızlandırılması gereken yerler arasında Bölgemiz ilk sıralarda yer almaktadır. Zira; Fransız, Türk ve Japon bilim adamlarının çalışmalarıyla hazırlanmış ve Merkezi İstanbul olarak tahmin edilen Marmara Depremine ilişkin raporlarda, depremden en çok etkilenecek bölgeler arasında İstanbul Anadolu Yakası Kıyı şeridi gösterilmiştir. Bununla birlikte mevcut yapı durumuna göre sadece Anadolu yakasında yıkılacak konut sayısı 481.000, oturulması sakıncalı konut sayısı ise 917.000 olacağı öngörülmektedir. Tüm bu gerçekler bize insan hayatının söz konusu olduğu böylesine önemli bir konuda, insanların daha hassas davranmaları gerektiği ve Kentsel Dönüşüm çalışmalarına yardımcı olmaları gerekliliğini açık bir şekilde göstermektedir. Toplumun her kesiminin bilinçlenmesinin şart olduğu böylesine önemli bir projede, vatandaşlarla birlikte tüm sivil toplum kuruluşları, dernekler, vakıflar, resmi kurumlar ve özellikle belediyelerin 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’u gerçek anlamda öğrenerek, kanunun uygulanmasına da sonuna kadar destek vermesi gerekmektedir.

Peki nedir “Kentsel Dönüşüm” ?

Öncelikle belirtmek gerekiyor ki, vatandaşlarımızda ‘benim binam kentsel dönüşüme giriyor’ , ‘bizim bölge kentsel dönüşümde değil’ veya ‘kentsel dönüşüm bizim ilçeye/mahalleye henüz gelmedi’ gibi bir yanlış algı mevcut. Bu yanlış algının aksine Ülkemizdeki tüm binalar 6306 sayılı Kanun gereğince kentsel dönüşüm kapsamına girmekte ve riskli olan yapı hangi bölgede, hangi ilçede, hangi mahallede olursa olsun kentsel dönüşüm kanunu kapsamı içerisinde yer almaktadır. Binanın bulunduğu yere, yaşına, deprem bölgesine bakılmaksızın, “riskli” olarak tespit edilen bütün binalar Kanun hükümlerinden faydalanacaktır.

Kanun hükümlerinden faydalanılabilmesi için malikler tarafından Bakanlıkça lisans verilen kurum veya kuruluşlara risk tespitinin yaptırılması şarttır. Binanın risk tespitini yaptırmak için maliklerin 2/3 çoğunluğu ile karar alınmasına gerek yoktur. Risk tespiti için maliklerden birinin müracaatı yeterlidir. Binanın “Riskli Yapı” olarak tespit edilmesinde ilk adım binadaki mülk sahiplerinden herhangi birinin tapu ve kimlik fotokopisiyle birlikte bakanlık tarafından lisanslandırılmış kuruluşlardan birisine müracaat etmesi ile gerçekleşir. Maliklerin başvuru yapabilmesi herhangi bir şarta bağlı olmaksızın yapılabilmekte ve 1 m² tapusu bile olsa mülk sahibi olan birinin müracaatıyla kentsel dönüşüm süreci başlatılabilmektedir.

Süreç başladıktan sonra riskli binaların tespitini, tahliyesini ve yıktırılmasını engelleyenler hakkında 6306 Sayılı Kanuna muhalefet kapsamında; Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığı’na suç duyurusunda bulunulacaktır. Bu bakımdan yapılacak olan her türlü kentsel dönüşüm faaliyetine engel olmaya kimsenin yetkisi olmadığı gibi, herhangi bir engelleme girişimi de 6306 sayılı kanuna muhalefet kapsamında suç teşkil etmektedir. Sırf bu hüküm dahi başlı başına, Devlet tarafından Kentsel Dönüşüm Projelerine verilen önemi açık bir şekilde ortaya koymaktadır.

Malik tarafından yapılan müracaat sonrasında yapının taşıyıcı sisteminden karotlar(örnekler) alınır. Alınan bu numuneler laboratuvarlarca test edilir ve yapının riskli olup olmadığı bu numuneler üzerinden tespit edilir. Yapılan tespitler neticesinde Riskli olduğu tespit edilen yapılar, tespiti yapanlar tarafından (Bakanlığa, belediyelere, il özel idarelerine, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerine, büyükşehir ilçe belediyelerine veya Bakanlıkça lisanslandırılacak, kurum ve kuruluşlar) ilçe belediyelerine bildirilir.  Belediyeler raporları inceler, raporlarda eksik veyahut yanlış hususların bulunması halinde raporlar ilgilisine iade edilir. Eksikler giderildikten sonra ise riskli yapı olarak tespit edilen raporlar ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.

Bunun sonrasında İlgili tapu müdürlüğünce, tapu kütüğüne işlenen belirtmeler, riskli yapı tespitine karşı tebligat tarihinden itibaren onbeş gün içinde Belediyeye bir dilekçe ile itiraz edilebileceği, aksi takdirde tebligat tarihinden itibaren İdarece altmış günden az olmamak üzere belirlenen süre içinde yapının yıktırılması gerektiği de belirtilmek suretiyle, tüm maliklere tebliğ edilir ve yapılan bu tebligat Müdürlüğümüze bildirilir.

Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanunî temsilcilerince on beş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe(İlçe Belediyesine) verilecek bir dilekçe ve dilekçeye ek olarak riskli yapının maliki olduğunu belirten tapu fotokopisi, itiraz eden malikin nüfus cüzdanı fotokopisi ve tapu müdürlüğünden gönderilen tebligat örneği ile itiraz edilebilir. İtirazları inceleyecek olan teknik heyet, üniversitelerden bildirilen dört üye ile en az ikisi inşaat mühendisi olmak üzere, Bakanlık teşkilatında görev yapan üç üyenin iştiraki ile teşkil edilir. Riskli yapı tespitinin, itiraz üzerine değişmesi halinde, durum aynı şekilde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.

Riskli bina tespitinin kesinleşmesinden sonra bu binaların yıktırılması için maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verilecek, bu süre içinde riskli binaların yıktırılıp yıktırılmadığı kontrol edilecek, yıktırılmamış ise 30 günden az olmak üzere ek süre verilecek ve verilen bu süreler içinde maliklerce riskli yapılar yıktırılmaz ise, yıktırma işlemleri mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından gerçekleştirilecektir.

Görüleceği üzere, riskli yapı olarak tespit edilen binanın yıkım kararının değiştirilmesi imkânı oldukça sınırlıdır. Yıkımdan sonrasındaki uygulama ise şu şekildedir;

Riskli binanın yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazların malikleri tarafından değerlendirilmesi esas olacaktır ve yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az 2/3 çoğunluğu ile karar verilecektir. Arsa sahiplerinin dairesinin yenilenmiş olması, son teknolojilerle donatılmış olması veya işlek bir caddeye cepheli olması durumları önemini olmayıp, her malik arsa payı oranında karara katılacaktır.

En az üçte iki çoğunluk ile alınan karar, karara katılmayanlara ve kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.

Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır.

Bu durumda ise belirlenen rayiç bedel üzerinden herkes arsa payına göre ücretini alarak kendisine ait tapuyu satacaktır. Tüm bunların örnekleri başta İstanbul, İzmir, Bursa olmak üzere ülkemizin her bölgesinde yaşanmaktadır. Yıkım sonrası anlaşmazlıklar nedeniyle vatandaşların tapuları istedikleri değerin çok altında fiyatlara kamulaştırılmaktadır. Şunu da dipnot olarak ilave etmekte fayda var, işbu kamulaştırma bedelleri de 5 taksit halinde 5 yılda ödenmektedir. Kentsel Dönüşüm Projelerinin yoğun olarak yapılmakta olduğu Fikirtepe’den bir örnek verecek olursak; bir vatandaş mevcut dükkanı için 1 milyon gibi bir rakam isterken, bir türlü anlaşma sağlanamamış ve sonuçta acele kamulaştırılmaya gidilmek zorunda kalınmıştır. Bunun sonucunda ise rayiç değer olarak 9.000 TL belirlenmiş ve dükkanının arsa payı 3 m²  olduğu için vatandaş 1.000.000 TL istediği yeri 27.000 TL karşılığında satmak zorunda kalmıştır. Bu gibi durumları önlemek adına, her tapu malikinin öncelikle insan yaşamını konu alan Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında, kendi mali haklarını koruyacak şekilde müteahhit firma ile anlaşmaya varması kendi yararına olacaktır. Aksi halde taşınmazını kendi talep etmekte olduğunun çok altında bir bedelle kamulaştırılması ihtimali doğabilecektir.

Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapılar ile uygulama alanı dışındaki riskli yapıların maliklerine 18 aya kadar Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Başvurular taşınmazın bulunduğu belediyelere yapılacaktır. Belediyeler talebi Bakanlığa iletir. Kira yardımı aylık yaklaşık 650 TL olup, yardım süresi ise 18 ayı geçemez.

Kentsel dönüşümle ilgili danışmak isteyenlerin ve bilgi almak isteyenlerin info@skamar.com.tr adresinden maillere dönüş yapılacağı belirtildi.